**Montant du loyer de base**
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Montant du loyer à Paris
Depuis juillet 2019, le loyer inscrit dans un bail d’habitation (y compris bail mobilité) est encadré par des «loyers de référence» fixés par le préfet. Ces «loyers de référence» dépendent de la catégorie du logement (location vide ou meublée, nombre de pièces, époque de construction). Dans certains cas, un «complément de loyer» peut être prévu dans le bail.
Certains logements sont exclus de l’encadrement des loyers : logements soumis à la loi de 1948 ou conventionné par l’Anah (hors conventions à loyer intermédiaire) , logements sociaux (HLM) , meublé de tourisme , sous-location.
1re mise en location
Loyer de base
Le «loyer de base» (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer ) :
Ne doit pas dépasser le «loyer de référence majoré» en vigueur à la date de signature du bail
Doit être inscrit dans le bail
Si le «loyer de base» dépasse le «loyer de référence majoré» , le locataire peut demander une diminution de loyer au propriétaire ( «action en diminution de loyer» ).
Cette proposition doit être adressée au propriétaire :
Soit par lettre recommandée avec accusé de réception
Soit par acte d’huissier
Soit lui être remise en main propre contre récépissé ou émargement
La proposition rédigée par le locataire doit contenir les éléments suivants :
Intégralité de l’article 140 VI de la loi du 23 novembre 2018
Montant du loyer proposé et le «loyer de référence majoré» ayant servi à le déterminer
**Loyer de référence et loyer de référence majoré**
Le «loyer de référence» et le «loyer de référence majoré» , correspondant à la catégorie du logement (localisation, nombre de pièces, …), doivent être mentionnés dans le bail.
Si ce n’est pas le cas, le locataire a 1 mois à partir de la date de prise d’effet du bail pour adresser au propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception une «mise en demeure» de le faire.
Le propriétaire a 1 mois pour répondre à partir de la date de réception du courrier du locataire.
En l’absence de réponse ou en cas de refus du propriétaire dans ce délai, le locataire peut saisir dans les 2 mois suivants le «juge des contentieux de la protection» du tribunal dont dépend le logement, pour obtenir une diminution du loyer, si nécessaire.
Tribunal judiciaire
Complément de loyer
**Principe**
Le propriétaire peut appliquer un complément de loyer :
Lorsque le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort),
Et à condition que le loyer de base (hors charges) soit au niveau du loyer de référence majoré.
Si un complément de loyer s’applique, le loyer est égal à la somme du loyer de base et du complément de loyer.
Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail.
**Contestation**
Le locataire peut contester le complément de loyer en saisissant préalablement la commission départementale de conciliation dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C’est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.
Si la commission de conciliation parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission. Ce nouveau montant s’applique à partir de la date d’entrée en vigueur du bail.
Si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l’avis de la commission pour demander, au juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, d’annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par la décision du juge s’applique à partir de la date d’entrée en vigueur du bail.
À savoir
en cas de bail mobilité , le recours préalable à la commission de conciliation n’est pas possible.
Renouvellement de bail
À l’approche du renouvellement du bail, si le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer ) est inférieur au «loyer de référence minoré» , le propriétaire peut engager une «action en réévaluation de loyer» .
Mais si le loyer de base est supérieur au «loyer de référence majoré» , alors le locataire peut engager une «action en diminution de loyer» .
Propriétaire : action en réévaluation de loyer
**Procédure**
Au moins 6 mois avant la fin du bail, le propriétaire informe le locataire du nouveau loyer. Le nouveau loyer (hors charges et hors complément de loyer ) ne doit pas être supérieur au «loyer de référence minoré» en vigueur au moment où le propriétaire informe le locataire.
À savoir
lorsque le propriétaire engage une «action de réévaluation de loyer» , il ne peut pas donner son préavis (congé) au locataire pour le terme du bail.
La notification doit être adressée au locataire :
Soit par lettre recommandée avec accusé de réception
Soit par acte d’huissier
Soit lui être remise en main propre contre récépissé ou émargement
La notification rédigée par le propriétaire doit contenir les éléments suivants :
Intégralité de l’article 140 VI de la loi du 23 novembre 2018
Nouveau montant du loyer proposé et loyer de référence minoré ayant servi à le déterminer
**Contestation**
Le locataire peut contester «l’action en réévaluation de loyer» . Il doit pour cela fournir au propriétaire 6 références de loyer de logements comparables, situés :
Soit dans le même groupe d’immeubles
Soit dans tout autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique
Ces références de loyers sont consultables sur le site de l’Observatoire des loyers en agglomération parisienne .
En cas de désaccord ou en l’absence de réponse du locataire ou du propriétaire à la demande de réévaluation du loyer, l’un ou l’autre doit saisir, 4 mois avant la fin du bail, la commission départementale de conciliation.
Si le désaccord persiste en dépit de l’action de la commission de conciliation, le juge des contentieux de la protection peut être saisi avant la fin du bail.
Attention
si le juge n’est pas saisi avant la fin du bail, le bail est reconduit aux conditions antérieures du loyer. Toutefois, si l’ancien loyer n’a pas été révisé au cours des 12 mois précédents, le propriétaire peut l’augmenter de l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL) pour fixer le nouveau loyer.
**Application de la hausse du loyer**
La hausse de loyer est étalée :
Pour un bail de 3 ans, d'1/3 par an (ou 1/6 par an si la hausse de loyer est supérieure à 10 %)
Pour un bail de 6 ans, d'1/6 par an
Toutefois, l’augmentation proposée ne doit pas dépasser la plus élevée des 2 limites suivantes :
50 % de la différence entre le loyer qui correspondrait aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au locataire avant le renouvellement du bail (éventuellement révisé si cela n’a pas été fait)
Une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux d’amélioration ou de mise aux normes faits depuis le dernier renouvellement du bail si le montant des travaux est au moins équivalent au montant de la dernière année de loyer.
Exemple
Pour un bail est de 3 ans, le dernier loyer mensuel (hors charges) appliqué au précédent locataire est de 600 € et la hausse à appliquer est de 50 € mensuels :
Cette hausse est inférieure à 10 % du loyer, car 600 X 10 % = 60 € , alors son application sera d'1/3 par an.
Le loyer mensuel sera augmenté la 1 re année de 16,67 € par mois ( 50 € X 1 / 3), puis la 2 e année de 33,33 € par mois ( 50 € X 2 / 3), et la 3 e année de 50 € par mois.
Locataire : action en diminution de loyer
Si le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer ) inscrit dans le bail est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire peut demander au propriétaire la diminution du loyer de base.
2 conditions cumulatives sont à respecter :
Le locataire fait sa demande au moins 5 mois avant le terme du bail
Le loyer de référence majoré pris en considération est celui en vigueur à la date de la demande.
La proposition doit être adressée au propriétaire :
Soit par lettre recommandée avec accusé de réception
Soit par acte d’huissier
Soit lui être remise en main propre contre récépissé ou émargement
La proposition rédigée par le locataire doit contenir les éléments suivants :
Intégralité de l’article 140 VI de la loi du 23 novembre 2018
Nouveau montant du loyer proposé et loyer de référence majoré ayant servi à le déterminer
Si le propriétaire oppose un refus au locataire ou s’il ne lui répond pas, le locataire dispose d’un recours, à la condition de le faire au plus tard 4 mois avant la fin du bail.
4 mois avant la fin du bail,le locataire doit saisir la commission de conciliation . Si aucun accord n’est trouvé en dépit de l’intervention de la commission, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection avant la fin du bail.
Attention
si le locataire ne saisit pas le juge avant la fin du bail, le bail est reconduit aux conditions antérieures du loyer. Si l’ancien loyer n’a pas été révisé au cours des 12 mois précédents, le propriétaire peut l’augmenter de l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL) .
Nouvelle mise en location après moins de 18 mois d’inoccupation
Loyer de base
Le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer ) d’un logement remis sur le marché après moins de 18 mois d’inoccupation peut être augmenté dans certains cas seulement :
lorsqu’il n’a pas été révisé au cours des 12 mois précédents
lorsque des travaux d’amélioration ou de mise aux normes de décence ont été réalisés depuis le départ de l’ancien locataire
lorsqu’il est sous-évalué
Mais le nouveau loyer de base ne doit pas dépasser le «loyer de référence majoré» en vigueur à la date de signature du bail.
Loyer non révisé
Le montant du nouveau loyer ne doit pas dépasser le montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire.
Toutefois, il peut être augmenté de la variation annuelle de l’IRL publié à la date de signature du nouveau bail, si aucune révision n’est intervenue au cours des 12 derniers mois.
Dans tous les cas, le nouveau loyer ne doit pas dépasser le «loyer de référence majoré» en vigueur à la date de signature du bail.
Si le nouveau loyer dépasse le «loyer de référence majoré» en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut contester en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (démarche recommandée).
En cas d’échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.
Si l’intervention de la commission se solde par un échec, le locataire peut saisir devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.
À noter
le montant du loyer acquitté par le dernier locataire doit figurer au sein du bail .
Travaux
Montant des travaux au moins égal à 50 % de la dernière année de loyer
Le nouveau loyer peut être supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire, si le propriétaire a financé :
des travaux d’amélioration (hors travaux d’économie d’énergie ayant donné lieu à une majoration de loyer pour réduction de charges)
ou des travaux mise aux normes de décence
Ces travaux doivent :
avoir été réalisés (dans les parties communes ou privatives) depuis le départ du dernier locataire
être d’un montant au moins égal à 50 % de la dernière année de loyer (hors charges)
Si ces conditions sont respectées, le loyer annuel pratiqué au précédent locataire peut être augmenté :
de l’équivalent de 15 % du montant des travaux TTC
dans la limite du «loyer de référence majoré» en vigueur à la date de signature du bail
Si le nouveau loyer dépasse le «loyer de référence majoré» en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut contester en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (démarche recommandée).
En cas d’échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.
Si l’intervention de la commission se solde par un échec, le locataire peut saisir devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.
Montant des travaux au moins égal à la dernière année de loyer
Le nouveau loyer peut être supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire si des travaux d’amélioration ont été réalisés :
Depuis moins de 6 mois
Et pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer
Le nouveau loyer ne peut pas dépasser le «loyer de référence majoré» en vigueur à la date de signature du bail.
Si le nouveau loyer dépasse le «loyer de référence majoré» en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut contester en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (démarche recommandée).
En cas d’échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.
Si l’intervention de la commission se solde par un échec, le locataire peut saisir devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.
Loyer sous-évalué
Si le loyer pratiqué avec l’ancien locataire était sous-évalué, le nouveau loyer peut être augmenté.
Il est possible d’estimer la sous-évaluation d’un loyer à partir de loyers habituellement constatés pour des logements comparables situés dans la même zone géographique.
L’augmentation du loyer ne doit pas dépasser 50 % de la différence entre :
Le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables
Et le dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé sur l’IRL si cela n’a pas été fait dans les 12 derniers mois
Le nouveau loyer ne peut pas dépasser le «loyer de référence majoré» en vigueur à la date de signature du bail.
Si le nouveau loyer dépasse le «loyer de référence majoré» en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut contester en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (démarche recommandée).
En cas d’échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.
Si l’intervention de la commission se solde par un échec, le locataire peut saisir devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.
Tribunal judiciaire
Complément de loyer
**Principe**
Le propriétaire peut appliquer un complément de loyer :
Lorsque le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort)
Et à condition que le loyer de base (hors charges) soit égal au «loyer de référence majoré»
Si un complément de loyer s’applique, le loyer est égal à la somme du loyer de base et du complément de loyer.
Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail.
**Contestation**
Le locataire peut contester le complément de loyer en saisissant préalablement la commission départementale de conciliation dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C’est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.
Si la commission de conciliation parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission. Ce nouveau montant s’applique à partir de la date d’entrée en vigueur du bail.
Si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l’avis de la commission pour demander au juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement d’annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par la décision du juge s’applique à partir de la date d’entrée en vigueur du bail.
À savoir
en cas de bail mobilité , le recours préalable à la commission de conciliation n’est pas possible.
Nouvelle mise en location après 18 mois et plus d’inoccupation
Loyer de base
**Montant du loyer de base**
Le «loyer de base» (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer ) :
Ne doit pas dépasser le «loyer de référence majoré» en vigueur à la date de signature du bail
Doit être inscrit dans le contrat de location
Si le «loyer de base» dépasse le «loyer de référence majoré» , le locataire peut demander une diminution de loyer au propriétaire ( «action en diminution de loyer» ).
Cette proposition doit être adressée au propriétaire :
Soit par lettre recommandée avec accusé de réception
Soit par acte d’huissier
Soit lui être remise en main propre contre récépissé ou émargement
La proposition rédigée par le locataire doit contenir les éléments suivants :
Intégralité de l’article 140 VI de la loi du 23 novembre 2018
Montant du loyer proposé et le «loyer de référence majoré» ayant servi à le déterminer
**Loyer de référence et loyer de référence majoré**
Le «loyer de référence» et le «loyer de référence majoré» , correspondant à la catégorie du logement (localisation, nombre de pièces, …), doivent être mentionnés dans le contrat de location.
Si ce n’est pas le cas, le locataire a 1 mois à partir de la date de prise d’effet du bail pour adresser au propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception une «mise en demeure» de le faire.
Le propriétaire a 1 mois pour répondre à partir de la date de réception du courrier du locataire.
En l’absence de réponse ou en cas de refus du propriétaire dans ce délai, le locataire peut saisir dans les 2 mois suivants le «juge des contentieux de la protection» du tribunal dont dépend le logement, pour obtenir une diminution du loyer, si nécessaire.
Tribunal judiciaire
Complément de loyer
**Principe**
Le propriétaire peut appliquer un complément de loyer :
Lorsque le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort),
Et à condition que le loyer de base (hors charges) soit au niveau du loyer de référence majoré.
Si un complément de loyer s’applique, le loyer est égal à la somme du loyer de base et du complément de loyer.
Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail.
**Contestation**
Le locataire peut contester le complément de loyer en saisissant préalablement la commission départementale de conciliation dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C’est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.
Si la commission de conciliation parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission. Ce nouveau montant s’applique à partir de la date d’entrée en vigueur du bail.
Si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l’avis de la commission pour demander, au juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, d’annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par la décision du juge s’applique à partir de la date d’entrée en vigueur du bail.
À savoir
en cas de bail mobilité , le recours préalable à la commission de conciliation n’est pas possible.
Direction de l’information légale et administrative
01/07/2021
Questions / réponses
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A voir aussi :
Définitons
Complément de loyer : Dans certaines des villes où les loyers sont encadrés, loyer complémentaire au loyer de base pour un logement présentant des caractéristiques de localisation ou de confort particulières (vue sur un monument historique, …) par rapport à un logement de niveau comparable. En résumé, loyer = loyer de base (égal au loyer de référence majoré) + complément de loyer.
Notion de "travaux d’amélioration" dans les parties communes ou privatives : Travaux apportant une valeur ajoutée au logement loué : équipement ou service nouveau ou de qualité supérieure à l’existant, réduction de dépenses d’entretien et d’exploitation, sécurisation de l’immeuble et de ses occupants. Exemple : pose de parquet, installation d’une cuisine équipée, installation d’un digicode, installation d’un ascenseur…